너나위님의 부동산 투자 기준 및 임장 질문지 (월급쟁이 부자로 은퇴하라)

투자의 기준 세우기

1단계. 투자의 기준 : 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?

2단계. 부동산 투자의 기준 : 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?

3단계. 아파트 투자의 기준 : 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

4단계. 더 좋은 아파트 투자의 기준 : 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

 

부동산 투자의 기준

1. 저평가된 상태인가?

2. 투자금이 적게 드는가?

3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

 

투자를 위한 임장 지역 선정 방법

몇군데 직접 방문해보고 감을 잡는다.

 

1. 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다.

2.  '조이스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많ㅇ느 지역을 다시 한번 정리한다.

3. 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다

 

	조사 범위	조사 목표	참조
0단계	사는 곳	가격에 대한 감 잡기 (거주 지역 입지와 가격 비교)	사는 곳 임장
1단계	시구 단위 시세 확인	전국 시구 단위로 전세가율 70% 이상이면서, 가치 대비 가격이 저렴한 지역 찾기	부동산지인 별도 정리
2단계	단지 단위 시세 확인	개별 단지 단위로 전세가율이 85% 이상이면서, 매매가와 전세가 차이가 3-5천만원가량인 아파트가 다수인 지역 찾기	조이스랜드부동산 네이버부동산
3단계	입주 물량 확인	향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역 찾기	부동산지인 호갱노노 아파트 실거래가 앱
4단계	미분양 확인	최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지는 감소하는 지역 찾기	부동산지인 국토교통부

 

임장시 질문내용

입지	일자리	Q. 이 근처에 큰 직장이 있나요? 어디에 있나요? Q. 이 단지에 거주하는 분 중 그 직장에 다니는 사람이 많나요?
	교통	Q. 출퇴근길엔 지하철이나 버스 중 어느 걸 많이 이용하나요? Q. 말씀하신 직장까지는 지하철이나 버스로 얼마나 걸릴까요? Q. 출퇴근 시간에 이용하기 어려울 만큼 사람이 많고 붐비나요? Q. 마을버스도 있을까요? Q. 광역버스 정류장은 어디인가요? 배차 간격은요?
	환경	Q. 주부들은 장을 어디서 보나요? Q. 마트로 많이 가나요? 정통시장으로 많이 가나요? Q. 백화점도 있나요? Q. 간단히 식사할 만한 식당은 어디에 있을까요? Q. 카페, 병원, 은행은 어디예요?
	학군	Q. 아기 엄마들이 많은 것 같은데, 어린이집은 근처에 얼마나 있나요? Q. 어린이집 입소가 어려운 편인가요? Q. 아이들은 어느 학교에 다니나요? Q. 그 학교는 선호도가 높은가요? 왜 높은가요? Q. 엄마들은 어느 학원에 자녀들을 보내나요? Q. 차도를 건너지 않고도 초등학교에 갈 수 있나요?
단지 특성 및 가격		Q. 이 단지의 장점은 뭔가요? Q. 사람들이 이 단지를 찾는 특별한 이유가 있나요? Q. 매매/전세 시세와 물건은 얼마나 있나요? Q. 요즘에 실수요자 거래가 많나요? 투자자들의 거래가 많나요? Q. 임대는 잘 나가나요? Q. 임대가 잘 나가는 시기가 따로 있을까요? Q. 저 옆의 단지 시세는 얼마 정도 인가요? Q. 그 단지와 이 단지의 가격 차는 보통 어느 정도 인가요? Q. 임대가 가장 먼저 잘 나가는 단지는 어디죠? Q. 이 동네에서 사람들이 선호하는 단지의 순서는 어떻게 되나요?