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투자의 기준 세우기
1단계. 투자의 기준 : 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?
2단계. 부동산 투자의 기준 : 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?
3단계. 아파트 투자의 기준 : 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
4단계. 더 좋은 아파트 투자의 기준 : 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
부동산 투자의 기준
1. 저평가된 상태인가?
2. 투자금이 적게 드는가?
3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
투자를 위한 임장 지역 선정 방법
몇군데 직접 방문해보고 감을 잡는다.
1. 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다.
2. '조이스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많ㅇ느 지역을 다시 한번 정리한다.
3. 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다
조사 범위 | 조사 목표 | 참조 | |
0단계 | 사는 곳 | 가격에 대한 감 잡기 (거주 지역 입지와 가격 비교) |
사는 곳 임장 |
1단계 | 시구 단위 시세 확인 | 전국 시구 단위로 전세가율 70% 이상이면서, 가치 대비 가격이 저렴한 지역 찾기 | 부동산지인 별도 정리 |
2단계 | 단지 단위 시세 확인 | 개별 단지 단위로 전세가율이 85% 이상이면서, 매매가와 전세가 차이가 3-5천만원가량인 아파트가 다수인 지역 찾기 | 조이스랜드부동산 네이버부동산 |
3단계 | 입주 물량 확인 | 향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역 찾기 | 부동산지인 호갱노노 아파트 실거래가 앱 |
4단계 | 미분양 확인 | 최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지는 감소하는 지역 찾기 | 부동산지인 국토교통부 |
임장시 질문내용
입지 | 일자리 | Q. 이 근처에 큰 직장이 있나요? 어디에 있나요? Q. 이 단지에 거주하는 분 중 그 직장에 다니는 사람이 많나요? |
교통 | Q. 출퇴근길엔 지하철이나 버스 중 어느 걸 많이 이용하나요? Q. 말씀하신 직장까지는 지하철이나 버스로 얼마나 걸릴까요? Q. 출퇴근 시간에 이용하기 어려울 만큼 사람이 많고 붐비나요? Q. 마을버스도 있을까요? Q. 광역버스 정류장은 어디인가요? 배차 간격은요? |
|
환경 | Q. 주부들은 장을 어디서 보나요? Q. 마트로 많이 가나요? 정통시장으로 많이 가나요? Q. 백화점도 있나요? Q. 간단히 식사할 만한 식당은 어디에 있을까요? Q. 카페, 병원, 은행은 어디예요? |
|
학군 | Q. 아기 엄마들이 많은 것 같은데, 어린이집은 근처에 얼마나 있나요? Q. 어린이집 입소가 어려운 편인가요? Q. 아이들은 어느 학교에 다니나요? Q. 그 학교는 선호도가 높은가요? 왜 높은가요? Q. 엄마들은 어느 학원에 자녀들을 보내나요? Q. 차도를 건너지 않고도 초등학교에 갈 수 있나요? |
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단지 특성 및 가격 | Q. 이 단지의 장점은 뭔가요? Q. 사람들이 이 단지를 찾는 특별한 이유가 있나요? Q. 매매/전세 시세와 물건은 얼마나 있나요? Q. 요즘에 실수요자 거래가 많나요? 투자자들의 거래가 많나요? Q. 임대는 잘 나가나요? Q. 임대가 잘 나가는 시기가 따로 있을까요? Q. 저 옆의 단지 시세는 얼마 정도 인가요? Q. 그 단지와 이 단지의 가격 차는 보통 어느 정도 인가요? Q. 임대가 가장 먼저 잘 나가는 단지는 어디죠? Q. 이 동네에서 사람들이 선호하는 단지의 순서는 어떻게 되나요? |
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