재개발, 재건축 투자시 알아야할 용적률, 비례율, 대지지분 개념 및 뜻

용적률

건축을 허가받은 땅에 이 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지에 대한 비율 ('적'은 한자로 쌓을 '적'을 쓴다)

%의 값이 클수록 높이 쌓아 올릴 수 있다고 생각하면됩니다.

 

(Ex) 100평짜리 땅에 50평짜리 3층 건물을 짓는다면 연면적은 150평이고, 100평 대비 150평의 비중은 150%가 됩니다.

150%가 바로 용적률입니다.

 

(그림C) 

용적률이 100%인 이유는 땅이 80평이고, 10평짜리 건물을 8개 지었기때문이예요.

연면적은 10평짜리 건물 X 8개로 80평이고 

80평 대비 80평은 용적률이 100%입니다.

 

연면적 = 실제 지을 수 있는 땅 X 건물 높이

용적률 = 연면적 / 대지면적 X 100% 

 

대지지분

아파트 전체 단지의 면적을 총 가구 수로 나눈 면적 값이예요.

대지지분은 아파트 건축 시 앞서 말한 용적률 만큼이나 중요한 부분입니다.

 

(Ex) 10,000평짜리 재개발 대상 아파트 단지에 500가구가 입주했다면 가구당 대지지분은 20평(10,000평/500가구)이예요.

여기서 20평은 한 가구가 갖게 되는 지분이라고 생각하면 됩니다.

 

하지만 이때 세대별 아파트 평수(타입)이 다르다면 더 큰 평수에 사는 사람이 더 많은 대지지분을 갖게 되는 것이예요.

 

대지지분은 '서울시 부동산 정보광장'사이트, 네이버 '부동산 정보광장'으로 검색하면 대지권지분비율을 확인 할 수 있어요.

 

 

대지지분이 중요한 이유는 새로운 건물이 들어섰을 때 이익을 기존에 살던 사람들의 가구 수만큼 나누게 되는데요. 이때 인원수가 적을 수록 개발하고 나서 각자에게 돌아올 이익이 커지게 될테니, 대지지분을이 넓은 곳일 수록 유리해집니다.

 

비례율

비례율이란 사업 완료 후 총 수입에서 총 사업비를 공제한 금액을 종전 자산평가액(조합원 총 감정평가액)으로 나눈 값입니다.

재개발 사업에서는 100%를 기준으로 사업성을 나타내는 지표며, 재개발/재건축 사업에서 조합원이 기존에 가지고 있던 자산과 재개발 이후에 획득하게 되는 자산의 비율을 말합니다.

 

쉽게 말해 사업시행 후 순자산의 증감율이라고 보시면됩니다.

 

(Ex) 100억짜리 토지에 90억 비용을 들여 200억 가치의 건물을 지으면, 비용을 제외하고 110억의 순자산이 생기는 것인데

이때 110억(자산평가액)/100억(종전 자산평가액)X100%=110%의 값이 비례율이라는 것입니다.

 

비례율은 높으면 돌려받는 비용이 생기는 것이지만, 낮으면 돌려줘야하는 비용이 발생됩니다.